פסק-דין בתיק עש"א 13079-12-12

פתח דבר

לפני ערעור על שומת היטל השבחה, שנערכה ע"י השמאי מר דורון חבקין (להלן - השמאי חבקין), אשר מונה על ידי הצדדים כשמאי מכריע.

הבסיס הנורמטיבי העומד ביסוד הערעור הן הוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (להלן - החוק), כפי שהיו בטרם כניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק. בסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק, טרם תוקן הסעיף בתיקון 84 הנ"ל, נקבע:

"על חיוב בהיטל ועל הכרעת שמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (ב) ניתן לערער בנקודת משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע; הערעור יוגש לבית משפט השלום שבאזור שיפוטו נמצאים המקרקעין, תוך 45 ימים מהיום שבו הודעה ההחלטה שעליה מערערים".

ערר על חוות דעתו של שמאי מכריע ניתן להגיש בשאלה משפטית בלבד או במקרה שבו לא ניתנה לבעל המקרקעין אפשרות לטעון טענותיו או להביא ראיותיו בפני השמאי המכריע.

טענות המערערת

המערערת רכשה זכויות בנכס מקרקעין ברחוב חלוצת הפרדסנות 1 בפתח תקווה (להלן - המקרקעין). ביום 21/3/03 הוצאה על ידי המשיבה למערערת שומת היטל השבחה בגין המקרקעין ע"ס 208,426 ש"ח. המערערת, אשר נזקקה להיתר בניה שילמה ביום 13/4/03 את מלוא הסכום, על אף שחשבה שאין בסיס חוקי לקביעת השומה.

ביום 16/6/03 השיגה המערערת על שומת המשיבה ותמכה השגתה בשומה נגדית של  השמאי מר עמיקם ברבקוב (להלן - השמאי ברבקוב). בירור ההשגה על השומה נמשך 9 שנים. משלא הגיעו הצדדים להסכמה, ביקשה המערערת מהמשיבה להפנות את המחלוקת לשמאי מוסכם שיכריע בין הצדדים.

ביום 26/11/06, ובעקבות פסק הדין ברע"א 4217/04, פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, טרם פורסם (להלן - הילכת פמיני), ביקש השמאי ברבקוב מהמשיבה להוציא שומה מתוקנת לפי שיטת המדרגות שנקבעה בהלכת פמיני. רק ביום 28/1/08 נעתרה המשיבה לבקשה והוציאה שומה חדשה, אשר נערכה ע"י שמאי העירייה- מר בועז קוט (להלן - השמאי קוט). השומה החדשה הועברה לבדיקתו של השמאי ברבקוב. לאחר העיון בשומה החדשה קבע השמאי ברבקוב, כי אין כל השבחה של המקרקעין, ועל כן אין בסיס לחיוב המערערת בתשלום ההיטל.

ביום 12/10/09 הסכימה המשיבה למינויו של השמאי חבקין כשמאי מוסכם על הצדדים. משעריכת חוות הדעת על ידי השמאי חבקין התעכבה, פנתה המערערת לביהמ"ש בבקשה שימנה שמאי מכריע. בקשה זו נמחקה בהעדר סמכות.

ביום 23/1/12 פנתה שוב המערערת אל השמאי חבקין וטענה בפניו, כי הימנעותו ממתן החלטה גורמת לה נזק רב. פניה זו לא נענתה. רק ביום 13/9/12, למעלה מ-9 שנים לאחר הגשת ההשגה על ידי המערערת, נתן השמאי חבקין את חוות דעתו. חוות דעתו נמסרה לצדדים, בלי הודעה מוקדמת ומבלי לתת לצדדים להשלים הצגת טענותיהם.

לפיכך טוענת המערערת, כי השמאי חבקין נהג כלפיה בחוסר תום לב, כאשר לא איפשר לה להשמיע טענותיה ולהציג ראיותיה בפניו; השמאי חבקין נהג בזלזול מופגן כלפי השמאי ברבקוב; השמאי חבקין העדיף מראש ובאופן ברור את עמדת המשיבה.

בשולי הדברים העלתה המערערת טענות גם ביחס לשומה עצמה. המערערת טוענת, כי השמאי חבקין טעה בהתעלמו ממימוש הזכויות המיטבי במקרקעין.

טענות המשיבה

בניגוד לטענות המערערת, השמאי ברבקוב היה זה שסרב למנות שמאי מכריע מתוך רשימה של 53 שמאים. בסופו של דבר סוכם על מינויה של השמאית שושי שרביט שפירא כשמאית מכריעה (להלן - השמאית שרביט). השמאית שרביט ביקשה להתפטר מהטיפול בתיק, לאחר שהשמאי ברבקוב לא שיתף עימה פעולה וביטל פגישות רבות.

לאחר התפטרותה של השמאית שרביט הוסכם בין הצדדים על מינויו של השמאי חבקין. גם אז המשיך השמאי ברבקוב בהתנהלותו הקודמת. ישיבות עבודה, שנקבעו מראש, בוטלו בסמוך למועד שבו היו אמורות להתקיים. באחת הישיבות, הישיבה החמישית במספר שנקבעה, שוב לא התייצב השמאי ברבקוב. לכן, ובמסגרת הדיון, ניתן לשמאי קוט לטעון טענותיו. לפנים משורת הדין הועבר פרוטוקול הישיבה לשמאי ברבקוב וניתנה לו האפשרות להגיב בכתב תוך מספר ימים. באופן חריג זימן לפניו השמאי המכריע את הצדדים לישיבה נוספת. גם לישיבה נוספת זו לא התייצב השמאי ברבקוב.

למרות מחדלי המערערת והשמאי מטעמה, השמאי חבקין לא קיבל את עמדת השמאי קוט במלואה אלא ערך חוות דעת חדשה ואף קיבל במסגרתה חלק מטענות השמאי ברבקוב.

המשיבה טוענת, כי בפסיקה נקבע, שסמכותו של השמאי המכריע היא סמכות רחבה. נפסק, כי בית המשפט של הערעור לא יתערב במסגרת שיקול דעתו של השמאי המכריע אלא במקרים חריגים ביותר של טעות משפטית חמורה או פגם חמור בשיקול הדעת. תנאים אלו לא מתקיימים בעניינינו.

לגופה של השומה עצמה טוענת המשיבה, כי התוכניות המשביחות נשוא השומה, הן תוכניות שנכנסו לתוקפן בטרם ניתן היתר הבנייה במקרקעין. עוד טוענת המשיבה, כי בשנת 2001, ובטרם קבלת היתר הבנייה, אירע מימוש זכויות מלא במקרקעין, כאשר המערערת רכשה את הזכויות במקרקעין מבעליהם הקודמים. בכך קיבלה על עצמה המערערת את חובות הבעלים הקודמים במקרקעין לתשלום היטל השבחה בגין התוכניות שנכנסו לתוקפן לפני מועד המכר. המשיבה טוענת, כי במעשה רכישת המקרקעין בוצע "מימוש זכויות מלא" ואין בהקשר זה רלוונטיות להיתר בניה עתידי שהתבקש ע"י המערערת לאחר מימוש הזכויות.

דיון והכרעה